千億及百億房企數量繼續下滑。
中指研究院近日發布的“2023上半年中國房地產企業銷售業績排行榜”顯示，今年上半年，7家房企銷售破千億，較去年同期繼續減少2家，78家房企破百億，較去年同期減少7家。
盡管整體下滑，但各個陣營房企分化愈發明顯，其中，TOP10房企和TOP11-30房企銷售額同比增幅分別為6%和1%，表現穩健。不過，TOP31-50房企和TOP51-100房企，銷售額則分別同比下降6.4%和9.6%。
【資料圖】
具體表現來看，上半年一線城市業績貢獻率增幅最大，但二線城市仍為業績貢獻主要來源；改善型仍為銷售主力，90-140平方米首改類項目增長明顯。
中指研究院預計，今年下半年房地產市場恢復仍有波折，預計全年銷售在去年低基數下或實現小幅增長。各類型房企銷售業績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強勁增長，穩健性民企將有小幅增長，出險房企銷售仍會是大幅下降。
6月成業績拐點
今年上半年，TOP100房企銷售總額為3.57億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，持續收窄。
其中，6月單月TOP100房企銷售額同比下降29.4%，經季節調整后環比下降19.0%。單月業績增速由正轉負，6月業績規模低于去年同期。
根據中指研究院的統計，今年一季度在積壓需求釋放及前期政策效果逐漸顯現等綜合因素影響下，房地產市場活躍度明顯提升，但到了二季度，積壓需求釋放結束及政策效應邊際減小，需求支撐乏力，行業復蘇明顯轉弱，這也是6月出現業績增速由正轉負的原因。
從企業表現來看，6月僅不到3成的百強房企單月業績同比增長，環比增長的也只占到半數。近6成百強房企的單月業績同比降幅大于30%，其中27家企業業績降幅更是大于50%。但同時，也有一些企業表現相對突出，如建發房產、電建地產、大華集團、中交房地產等6月單月業績實現同環比雙增長。
不止6月，今年上半年，各個陣營房企銷售分化明顯。其中，TOP10房企銷售額均值為1542億元，同比增長6%，TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，同比增長1%。不過，TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，同比下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.fang.com
今年上半年，千億以上陣營企業數量有所減少。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元，分別為：保利發展2366億元、萬科2018億元、中海地產1784.8億元、華潤置地1702.2億元、碧桂園1678.8億元、招商蛇口1663.5億元以及綠城中國1342.4億元。
第二陣營（500-1000億）企業10家，同比增加3家，銷售額均值784.3億元。第三陣營（300-500億）企業16家，同比減少1家，銷售額均值358.3億元。第四陣營（100-300億）企業為45家，同比減少7家，銷售額均值171.4億元。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.fang.com
從公布銷售目標的10家房地產企業來看，今年上半年僅越秀地產提高了銷售目標，招商蛇口和綠城中國保持與2022年的銷售目標不變，均為3300億元。近年來，隨著行業進入調整期，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。
首改類項目最受青睞
從城市分布來看，今年上半年，20家代表房企54.9%的銷售業績來源于二線城市，同比微增0.4個百分點，銷售貢獻率仍為主導。此外，一線城市銷售業績貢獻率同比增長3.1個百分點至28.0%，增幅最大。
這些房企普遍堅持“聚焦核心城市”的區域發展戰略，重點布局經濟增長好、有產業支撐的高能級城市，深耕確定性較高的市場。分企業來看，越秀地產、卓越集團、中國金茂等均圍繞其總部所在地的優勢資源，深耕一線城市廣州、深圳、北京，一線城市銷售貢獻率均在40%以上；碧桂園和美的置業布局偏向三四線，超過40%的銷售業績貢獻來源于三四線城市。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.fang.com
分城市來看，上海銷售貢獻率最高，上海、廈門、東莞、杭州貢獻率提升較快。
今年上半年，20家代表房企銷售額貢獻前三城市分別為上海、杭州和北京，銷售額貢獻率分別為11.3%、7.6%和7.5%。上海由于低基數效應，銷售額貢獻率相較2022年同期有較大幅度增長，達6.4個百分點；杭州由2022年同期的第四升至第二，銷售額貢獻率增長1.1個百分點；東莞與廈門銷售額貢獻率增長同樣較大，分別為1.2、1.5個百分點，進入2023年上半年代表房企銷售額占比前十城市。
廣州、南京、深圳銷售貢獻率分別同比下降1.5個、1.6個和2.2個百分點，排名較2022年同期稍有下滑。整體來看，20家代表房企一線城市今年上半年銷售業績貢獻率同比增長3.1個百分點，表明這些企業將一線城市視為項目銷售去化的重要戰場，持續加大投入力度。
從產品類型來看，改善型仍為銷售主力，首改類項目增長明顯。今年上半年，代表企業在90-140平方米首改類項目銷售額占比明顯提升，增長2.9個百分點至53.8%；140-200平方米改善類項目銷售額占比為22.3%，同比微降0.2個百分點。
中指研究院認為，改善型項目的熱銷，反映出在基本居住需求得到滿足的前提下，消費者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平方米剛需類與200平方米以上高端類項目銷售額占比出現下滑，同比分別下降1.4個和1.3個百分點。在宏觀經濟壓力下，剛需類客群受收入預期減少影響較大，購房意愿有所降低。
在中指研究院看來，在此形勢下，房企既要做好眼前，也要謀劃長遠。一方面，短期來看，把握城市機遇，加快銷售回款；投資聚焦高能級城市，區域深耕；充分利用政策支持，在信貸、發債、股權等方面積極融資，保持財務穩健。另一方面，長期來看，業務策略要輕重并舉，著重發展經營類業務；應用價值工程方法，提升產品力和成本力，進而提升競爭力。
（文章來源：藍鯨財經）
